10억 아파트 사려면 현금 얼마 필요할까? LTV 40%·70%와 DSR 계산

내가 10억원짜리 아파트를 산다고 해보겠습니다.

LTV 40%가 적용된다면 주택가격 기준 주담대는 최대 4억원이므로 집값만 놓고 보면 최소 6억원의 자기자금이 필요합니다. 반대로 LTV 70%라면 계산상 7억원이지만 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대에는 별도의 총액한도가 적용될 수 있습니다.

그리고 여기서 끝이 아닙니다. DSR 때문에 실제 대출이 4억원보다 적게 나오거나 취득 관련 세금·중개보수·등기비용 등이 추가되면 내가 준비해야 할 현금은 더 늘어납니다.

내가 10억 아파트를 산다면 먼저 얼마가 필요할까?

가장 단순하게 집값과 LTV만 계산해보겠습니다.

10억원 × LTV 40% = 4억원

따라서 주담대 4억원을 모두 받을 수 있다고 가정하면

10억원 - 4억원 = 자기자금 6억원

입니다.

하지만 이 6억원을 가지고 바로 계약하면 된다는 뜻은 아닙니다.

실제 주택을 매수할 때는 집값 외에도 취득 관련 세금, 중개보수, 등기 관련 비용 등이 발생하기 때문입니다.

따라서 6억원은 이 조건에서의 ‘집값을 채우기 위한 자기자금’으로 이해하는 편이 정확합니다.

LTV 70%라면 현금 3억만 있으면 될까?

계산만 보면 그렇습니다.

10억원 × 70% = 7억원이므로 자기자금은 3억원입니다.

하지만 실제 대출에서는 LTV 하나만 적용되지 않습니다.

2026년 8월 금융위원회가 재확인한 기준에 따르면 LTV는 규제지역 40%, 비규제지역 70%이고, 은행권 DSR은 40%입니다.

또 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대에는 주택가격에 따른 총액한도가 있습니다.

15억원 이하 주택은 최대 6억원,
15억원 초과~25억원 이하는 최대 4억원,
25억원 초과 주택은 최대 2억원입니다.

따라서 수도권에서 10억원짜리 주택을 산다면 LTV 70%로 7억원이 계산되더라도 주담대 총액한도 6억원이라는 별도의 제한을 함께 확인해야 합니다.

이 경우 집값 기준으로는 최소 4억원의 자기자금이 필요합니다.

그런데 왜 실제로는 대출이 더 적게 나올 수 있을까?

여기서 DSR이 등장합니다.

내가 10억원짜리 아파트를 사고 LTV상 4억원까지 가능하더라도 소득이 충분하지 않거나 기존 신용대출·주담대 등의 원리금 부담이 크다면 실제 대출한도는 더 낮아질 수 있습니다.

2026년 8월 금융위원회가 재확인한 DSR 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다.

즉 주택가격 기준으로 가능한 대출과 내 소득 기준으로 가능한 대출을 따로 계산해야 합니다.

예를 들어 LTV상 4억원이 가능하더라도 DSR 심사 결과 3억원만 가능하다면 내가 집값에 투입해야 하는 자기자금은 6억원이 아니라 7억원으로 늘어납니다.

결국 실제 대출금액은 LTV·주담대 총액한도·DSR 등을 함께 확인해야 합니다.

내가 실제로 4억을 빌리면 매달 얼마를 내야 할까?

대출이 가능하다는 것과 그 대출을 감당할 수 있다는 것은 다른 문제입니다.

예를 들어 4억원을 30년 원리금균등 방식으로 빌린다면 금리에 따라 월 상환액이 달라집니다.

그래서 집을 살 때는

“얼마까지 빌릴 수 있지?”

에서 계산을 끝내기보다

“그 돈을 빌리면 매달 내 통장에서 얼마가 빠져나가지?”

까지 확인해야 합니다.

내 대출금액·금리·기간을 넣어 주택담보대출 월 상환액과 예상 DSR을 계산해보면 자금계획을 보다 구체적으로 잡을 수 있습니다.

실거래가가 10억이면 자금계획도 10억만 잡으면 될까?

아닙니다.

내가 관심 있는 아파트의 최근 실거래가가 10억원이라고 하더라도 같은 단지·같은 전용면적의 최근 여러 거래를 확인해야 합니다.

한 건의 최고가나 저가 거래만 보고 매수예산을 결정하면 실제 계약가격과 차이가 생길 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 신고된 아파트 매매가격을 단지·면적·기간별로 확인할 수 있습니다. 국토교통부는 실거래 자료를 거래신고를 통해 수집하고 공개하고 있으며, 실거래 공개자료는 계약일 기준으로 관리됩니다.

따라서 자금계획을 세울 때는 희망 매수가격 → 최근 실거래가 → 예상 대출금액 → 자기자금 → 부대비용 순으로 확인하는 것이 좋습니다.

결국 나는 현금을 얼마 준비해야 할까?

10억원짜리 아파트를 기준으로 다시 정리해보겠습니다.

LTV 40%가 적용되고 4억원 대출이 실제로 가능하다면 집값 기준 자기자금은 6억원입니다.

LTV 70%가 적용되는 경우에도 수도권·규제지역 주담대 총액한도와 DSR 등 다른 제한을 함께 확인해야 합니다.

그리고 실제 필요한 현금은 여기서 끝나지 않습니다.

취득 관련 세금과 중개·등기 비용 등을 별도로 준비해야 하고, DSR 때문에 예상보다 대출이 적게 나오면 부족한 금액도 현금으로 채워야 합니다.

그래서 집을 알아볼 때 가장 먼저 계산해야 하는 숫자는 단순한 ‘최대 대출한도’가 아닙니다.

내 조건에서 실제로 받을 수 있는 대출을 뺀 뒤 내가 준비해야 하는 총 자기자금을 계산하는 것이 핵심입니다.

내 조건으로 주담대 월 상환액·예상 DSR 계산하기

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자료 기준일: 2026년 9월 23일

공식 출처 원문:

금융위원회 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책⁠

국토교통부 실거래가 공개시스템⁠

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 자산의 매수·매도 권유가 아닙니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.